Tél.: 01 46 51 91 48

Le démembrement du droit de propriété est pratiqué le plus souvent dans le cadre d'une donation ou d'une succession, mais aussi pour alléger de façon conséquente son ISF.

La pleine propriété (PP) est composée de 2 droits :

 - l'usufruit (US) permet de jouir d'un bien, c'est-à-dire de l'habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits (revenus locatifs). L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à condition d'en conserver la substance.

 - la nue-propriété (NP) permet de disposer du droit d'aliéner le bien, c'est-à-dire de le vendre. Ses droits de propriétaire sur les fruits et revenus sont annihilés temporairement et sans compensation ultérieure.

Le démembrement temporaire

Dans le cadre du démembrement temporaire, le droit de propriété est démembré lors de la cession ou de l'acquisition entre 2 investisseurs distincts. L'un acquiert la nue-propriété moyennant une décote (en contrepartie de l'abandon temporaire des droits revenant à l'usufruitier), et l'autre acquiert ou conserve l'usufruit temporairement.

Le nu-propriétaire est dans la plupart des cas, le plus souvent un particulier (investisseur personne physique ou SCI transparente fiscalement, soumise à l'IR), et l'usufruitier une personne morale (société foncière, société soumise à l'IS, ou un bailleur social).

Le démembrement de propriété est fixé contractuellement entre les deux parties pour une "durée limitée dans le temps".

Durant la période de démembrement temporaire, les cocontractants peuvent décider de la répartition de certaines charges (taxe foncière, gros travaux) entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Ces règles sont prévues au contrat lors de la mise en place du démembrement.

L'usufruitier s'engage également à effectuer toutes les démarches pour rendre au propriétaire un bien libre de tout occupant, et remis en état.

A l'échéance prévue au contrat, l'usufruitier perd ses prérogatives, et le nu-propriétaire récupère pleinement la pleine propriété du bien acquis en nue-propriété quelques années auparavant.

Il peut alors décider d'en disposer librement, en continuant de le louer et en percevant les revenus locatifs, en le cédant ou en l'habitant.

Exemple : 

Un propriétaire investit en nue-propriété pour un bien d'une valeur de 600 000€ en pleine-propriété.

Son acquisition lui coute 60% du prix en pleine-propriété, c'est-à-dire : 360 000€. Il ne paiera aucune charge sur cet appartement pendant selon les cas 16,17 ans mais ne percevra aucun revenu durant cette période. En revanche, il déduira du montant déclaré de son ISF 360 000€. Il récupérera la pleine-propriété de ce bien au terme des 16 ou 17 ans.

En cas, du décès du nu-propriétaire ces héritiers ne paieront des droits de succession que sur la nue-propriété de 360 000€. Ils récupéreront au terme de l'usufruit temporaire la pleine propriété, 600 000€ avec une éventuelle plus-value.