On désigne un bailleur comme un propriétaire donnant à un locataire la location de son bien contre le versement d’un loyer. Les obligations du bailleur : Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Entretien : pendant toute la durée du bail, le bailleur doit entretenir le logement et faire les réparations qui sont nécessaires à la bonne utilisation du logement (sauf les petites réparations et l’entretien courant, qui sont à la charge du locataire). Le bailleur est donc tenu : des réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver), des travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade…), des travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste…), des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante…). Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire est tenu de permettre l’accès à son logement : tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés (à moins qu’il ne donne son accord), moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours. À noter : certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu’ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.
Assurer la jouissance paisible et garantir les vices et défauts du logement :
Le propriétaire doit assurer au locataire la tranquillité dans son logement. Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s’interdire tous agissements qui pourraient gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (par exemple, réparations urgentes et travaux d’amélioration).
Aménagements du locataire :
Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à conditions qu’il ne s’agisse pas de travaux de transformation. À titre d’exemple, il doit laisser la liberté au locataire de procéder à un rafraîchissement de peinture ou à la pose d’une moquette. En revanche, le locataire ne peut abattre une cloison ou transformer une chambre en cuisine sans l’autorisation du bailleur par exemple.
Quittances de loyer :
Pour chaque loyer réglé, le propriétaire (ou son mandataire) est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Toute clause du contrat de bail faisant supporter des frais de quittance est considérée comme non écrite (illégale). La quittance porte sur le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges du montant de la participation éventuelle du locataire aux travaux d’économie d’énergie. Si le locataire ne paie qu’une partie du loyer, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu pour la somme versée. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur ou son représentant peut transmettre la quittance par mail.
Décence du logement :
Pour être loué, le logement doit être conforme aux normes de la décence. Autrement dit, il ne doit pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire et doit être doté d’éléments d’équipement et de confort. Il devra également répondre à des critères de performance énergétique, dès lors qu’un décret en aura fixé les modalités. Les caractéristiques de la décence sont les suivantes : Normes de surface et de volume : le logement doit disposer, au minimum, d’une pièce principale ayant, soit : une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m ou plus et d’un volume habitable au moins égal à 20 m3. Le logement ne doit pas être frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril. Travaux de mise en conformité du logement aux caractéristiques de la décence Les allocations de logement familiale et sociale (ALF et ALS) sont versées par les Caisses d’allocations familiales (CAF) ou de mutualité sociale agricole (CMSA) aux locataires ou aux propriétaires bailleurs (tiers-payant), sous réserve que le logement réponde aux caractéristiques de la décence. La CAF ou la CMSA peut faire vérifier sur place si un logement satisfait aux caractéristiques de la décence (visite à domicile d’un contrôleur). En cas de constat de non-décence d’un logement, la CAF ou la CMSA conserve le montant de l’allocation de logement (AL) pendant un délai maximal de 18 mois (le cas échéant, prolongé de 6 mois renouvelable une fois). Le droit à l’AL est maintenu au bénéfice du locataire, mais son versement au bailleur ne sera réalisé que lorsqu’il aura effectué les travaux de mise en conformité du logement. La CAF ou la CMSA notifie au propriétaire le constat de non-décence du logement qu’elle a réalisé ou fait réaliser par un organisme habilité à cet effet et l’informe : – Que le montant de l’AL est suspendu et conservé et qu’il lui sera versé si les travaux de mise en conformité du logement sont réalisés avant l’expiration du délai de 18 mois ; – De l’existence d’aides publiques pour réaliser les travaux de mise en conformité et des lieux d’information sur le sujet. Obligations du locataire Payer le loyer : Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail. En général, ce paiement est mensuel. Payer les charges : Les charges locatives, appelées aussi charges récupérables, sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais qu’il peut se faire rembourser par le locataire. Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses : Les frais entrainés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble. Il s’agit par exemple des consommations d’eau ou d’énergie, des éléments d’équipement comme l’ascenseur ou un chauffage collectif. Les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble. Les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tel l’enlèvement des ordures ménagères ou l’assainissement. La liste des charges récupérables est limitativement énumérée (décret du 26.8.87). Usage des locaux : le logement loué est le domicile du locataire. À ce titre, il en a la jouissance exclusive ; il peut y vivre librement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail (par exemple, le logement peut être à usage d’habitation uniquement), ainsi que le règlement de copropriété. Répondre des dégradations : le locataire est responsable des dégradations et pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve qu’elles sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d’une personne qu’il n’a pas introduite chez lui. Prendre en charge l’entretien courant du logement : le locataire effectue les menues réparations et celles d’entretien courant c’est-à-dire, l’entretien du jardin, maintien en état de propreté des parties intérieures, raccords de peinture, remplacement des joints de robinet, ramonage des conduits de cheminée etc.. Les réparations importantes, celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou un cas de force majeure sont à la charge du propriétaire. Ne pas transformer les lieux Le locataire ne doit pas transformer le logement, ni les équipements, sans l’accord écrit du propriétaire. Dans le cas contraire, lors du départ du locataire, le bailleur peut conserver le bénéfice des transformations sans l’indemniser ou il peut exiger la remise en état initial des lieux, si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. S’assurer contre les risques locatifs Le locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (principalement : dégâts des eaux, incendie, explosion et éventuellement, vol des équipements), auprès de la compagnie d’assurance de son choix. Le locataire justifie obligatoirement de cette assurance lors de la remise des clefs (attestation d’assurance), puis chaque année à la demande du bailleur. Le défaut d’assurance autorise le bailleur à :
• résilier le bail si une clause du contrat de location le prévoit,
• souscrire une assurance en lieu et place du locataire et récupérer les cotisations auprès de lui.