Les SCPI sont de Sociétés Civiles de Placements Immobilier collectifs ayant uniquement pour objet l’acquisition et la gestion d’immeubles, par l’émission de parts accessibles au public.
Vu que les SCPI sont autorisées à faire appel à l’épargne publique, elles doivent obtenir le visa de l’AMF.
L’acquisitions de parts de SCPI doivent se concevoir sur du long terme.
ATTENTION :
Les vendeurs de SCPI ou les sites qui en font l’apogée ne vous disent pas tous les inconvénients liés à ce type de placement, ils ne vous parlent que de « l’achat de SCPI sans les contraintes de l’investissement en direct » Il faut alors leur poser la question de la revente sur un marché secondaire pratiquement inexistant. A partir de la connaissance des tenants et des aboutissants, il peut être très intéressant d’investir sur certaines SCPI. Pour choisir les meilleurs votre interlocuteur dans un souci d’objectivité, doit avoir l’habilitation pour commercialiser de 80% des SCPI du marché.
L’investissement en parts de SCPI ne présente ni garantie en capital ni en rendement. Les possibilités de sorties sont très limitées et aléatoires.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
On ne peut en aucun cas comparer ce type de placement avec de l’immobilier acheté en direct.
Les SCPI demeurent un placement à caractère immobilier : en conséquence, la régularité des résultats, l’évaluation des parts, le prix et le délai de vente sont directement dépendant de la conjoncture économique, mais surtout d’un marché secondaire presque inexistant.
Vous avez plusieurs possibilités pour investir sur des SCPI :
– l’acquisition de SCPI en cash, à crédit, en démembrement, à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie (ce que nous conseillons le plus souvent).
En effet, le fait d’héberger une SCPI dans un contrat d’assurance-vie palie à l’inconvénient majeur du manque de liquidités de ce type de placement. (Voir l’assurance-vie disponible). Fiscalement, les parts peuvent être achetées à crédit, les revenus sont taxés comme les loyers, les frais d’acquisition sont comparables à ceux de l’immobilier en direct. L’intérêt d’acheter à crédit est d’utiliser l’effet de levier du crédit afin que les loyers perçus remboursent en partie les échéances de crédit, et d’amortir les intérêts d’emprunt.
Les parts peuvent être achetées en démembrement, ‘en nue-propriété’, alors au terme choisi, la pleine propriété revient au nu propriétaire. Celui-ci achète les parts de SCPI avec une décote et ne perçoit pas les loyers. Il est exonéré d’impôt sur la fortune pendant la période où il n’a pas la pleine propriété.
– les SCPI de rendement dont l’activité principale est d’acheter des biens professionnels et de les louer par le biais d’un bail commercial à des commerçants, des entreprises, ou des administrations. Les biens investis dans les SCPI de rendement contrairement aux SCPI fiscales, où résidentielles, sont constitués de locaux commerciaux, de bureaux, d’entrepôts, et de locaux d’activités diverses.
Objectifs : Comme son nom l’indique, la SCPI de rendement, a comme objectif de verser un rendement régulier à un investisseur. Ce rendement versé à l’investisseur (dividendes que sont les loyers) est distribué de façon trimestrielle. Les rendements peuvent aller de 4% à 6% en fonction des SCPI.
– les SCPI de capitalisation a comme objectif essentiel de créer de la plus-value pour l’investisseur lors de la revente de ces SCPI. On trouve dans les acquisitions de ces SCPI, des immeubles à rénover des immeubles achetés en bloc, des appartements loués à de faibles loyers (loi 48) … Certaines SCPI sont vraiment concentrées en région parisienne, avec un parc immobilier très qualitatif. L’objectif étant la revalorisation des parts de ces SCPI à faible rendement. (L’acquéreur ne désirant pas percevoir des revenus supplémentaires).
Les SCPI fiscales ne concernent que des investissements faits à travers des biens dits ‘résidentiels’. On trouve dans les plus fréquents, les SCPI Pinel, et ensuite, les SCPI Malraux et les SCPI déficit foncier.
– les SCPI Pinel concernent l’immobilier neuf ou rénové. Une fiscalité intéressante avec une réduction d’impôts 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Un horizon de placement en moyenne de 15 ans et souvent plus (même si le vendeur vous dit le contraire, cet horizon est plus souvent sur 17 ans). Le montant minimum de l’investissement sera de 5 000€.
– la SCPI Malraux est un dispositif assez méconnu et pourtant attractif sur de nombreux points. C’est tout d’abord le seul régime immobilier permettant de jouir d’une défiscalisation « one shot » d’un montant significatif. D’autre part, c’est un principe qui permet de réaliser des défiscalisations sur mesure à moindre budget d’investissement et sur des actifs globalement peu risqués et permettant une appréciable diversification du patrimoine, sans contrainte de gestion ou de réalisation par soi-même de travaux contraignants. Enfin, depuis la loi de finances pour 2013, le régime Malraux est complètement exclu du dispositif de plafonnement des niches fiscales ce qui est un atout majeur pour ce régime.
– les SCPI déficit foncier permettent de bénéficier du dispositif fiscal du déficit foncier. Les SCPI déficit foncier investissent dans des biens ayant vocation à être rénovés. Le dispositif du déficit foncier permet d’imputer dans la limite de 10 700 € sur ses revenus fonciers la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration générée par ses biens immobiliers et d’imputer le déficit lié aux intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers.