La loi de 1913 dite Monuments Historiques, constitue le dispositif de défiscalisation le plus avantageux.

Le but de cette loi, est de préserver et valoriser le patrimoine architectural français, cette loi centenaire, mais qui reste méconnu du grand public. Ainsi, les investissements en Monuments Historiques échappent au plafonnement des niches fiscales mais permettent surtout une exonération des droits de succession et donation ainsi qu’une diminution sensible de l’IFI.

La loi Monuments Historiques permet une déduction du revenu foncier de 100% des dépenses de travaux de restauration et de réhabilitation engagées par l’investisseur sur l’immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques et du revenu global et ce, sans aucun plafond.

L’investisseur peut disposer de son bien comme il l’entend (il peut l’occuper à titre de résidence principale ou secondaire, ou encore le laisser vacant). Il n’a aucune obligation concernant le type de location ni quant aux conditions de ressources du locataire ou plafonnement des loyers.

Si l’investisseur donne le bien en location ou perçoit des revenus fonciers, il peut déduire de son revenu imposable et de son revenu foncier, outre la totalité des travaux de restauration et des frais cités ci-dessous :

– les frais de gestion

– les dépenses acquittées pour le compte des locataires et non récupérées à leur départ

– les provisions pour charges de copropriété

– les indemnités d’éviction et frais de relogement des locataires.

Ainsi, lorsque le monument historique procure des recettes imposables, le propriétaire peut imputer la totalité des charges foncières sans limitation de montant et le déficit éventuel généré est imputable sans limitation de montant sur le revenu global du propriétaire. Si le revenu est insuffisant, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année inclus.

Si l’investisseur ne donne pas le bien en location, il peut en outre déduire de son revenu :

– les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la conservation, la réparation ou l’amélioration du monument historique.

Lorsque l’immeuble n’est pas un monument historique, les travaux de restauration participent à l’éventuel déficit foncier imputable, à l’exclusion des intérêts d’emprunt, sur le revenu global, dans la limite de 10.700 € et l’excédent de déficit, intérêts d’emprunt compris, s’imputent sur le revenu foncier des 10 années suivantes.

– les dépenses d’entretien et de réparation

– les primes d’assurance

– les dépenses d’amélioration

– les impositions, autres que celles incombant à l’occupant, perçues au profit des collectivités locales ou organismes divers (impôts fonciers notamment)

– les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges

– les honoraires liés à l’immeuble (avocats, notaires, etc…).

Lorsque le montant des charges déductibles du revenu global excède le montant de ce revenu global, l’excédent ne peut pas dégager un déficit reportable sur le revenu global des années suivantes, à la différence de ce qui est prévu lorsque le bien génère un revenu (location ou revenus publicitaires).

Si le bien est ouvert au public, 100% des charges sont déductibles et 50% si le public n’est pas admis à la visite.

Depuis le 1er janvier 2009, l’investisseur d’un bien Monuments Historiques s’engage à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition.  En cas de licenciement, de mise à la retraite, d’invalidité et de mutation à titre gratuit l’investisseur peut vendre le bien. Il peut s’agir de l’un ou l’autre membre du couple (marié ou pacsé) soumis à l’imposition commune, même s’il n’est pas lui-même propriétaire du bien. Cette condition suppose bien évidemment que l’engagement de conservation ait été pris avant la survenance de l’invalidité, du licenciement ou du décès et que la rupture de l’engagement de conservation du bien pendant 15 ans soit motivée par l’un de ces événements.

L’investisseur a la possibilité de louer son bien à ses descendants, à la condition qu’ils ne fassent pas partie de son foyer fiscal. La transmission du bien, même si l’héritier n’appartient pas à la famille, s’opère en exonération totale des droits de succession, si l’immeuble ou une partie de l’immeuble est ouvert au public (les héritiers doivent alors signer une convention avec l’administration les engageant à entretenir le bien et maintenir l’ouverture au public). La loi Monuments Historiques autorise le démembrement entre l’usufruitier qui perçoit les fruits du revenu et le nu-propriétaire. L’acquisition en indivision est également possible, chaque indivisaire bénéficiant de la déduction à raison de sa quote-part.

Il est également possible d’investir en Monuments Historiques au travers d’une SCI, à la double condition qu’il s’agisse des membres d’une même famille et que chaque associé s’engage à conserver le bien pendant 15 ans (l’engagement de conservation n’est pas rompu lorsque les parts sont cédées à un membre de la famille). L’article 795 A du Code général des impôts exonère les héritiers, donataires ou légataires de droits de mutation à titre gratuit les donations, sous réserve de la souscription à une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien de l’accès au public et de l’entretien de l’immeuble. La possibilité de transmission en exonération totale de droits de succession présente donc un intérêt patrimonial exceptionnel.

Le monument historique est compris dans l’actif taxable à l’IFI, étant précisé que l’administration fiscale fait preuve de « tolérance » quant à l’estimation de la valeur vénale de l’immeuble historique. Dans certains cas, l’investissement permet non seulement de réduire sensiblement l’IFI, mais même l’annuler complètement.

Avant d’envisager l’acquisition d’un monument historique certains point sont à vérifier.

Il convient tout d’abord de s’assurer que l’immeuble historique est bien effectivement inscrit ou classé au titre des monuments historiques, si possible en sa totalité et non pour quelques façades ou parties, en se procurant les documents administratifs. Il est impératif que le Ministre du budget ait délivré un agrément autorisant la division de l’immeuble en lots, lequel agrément devra être joint à la déclaration de revenus. Le choix de l’architecte est également déterminant puisque les travaux de réhabilitation devront être réalisés conformément aux recommandations de l’architecte des bâtiments de France et de la direction régionale des affaires culturelles. Il doit être un spécialiste de la réhabilitation à usage contemporain de monuments historiques. De la même manière, le choix de l’entreprise de travaux retenu pour effectuer les travaux de réhabilitation est pareillement déterminant, il faut s’assurer de sa compétence et de sa solidité financière. La localisation de l’immeuble historique est très importante : un bien situé en centre-ville sera préférable à un autre situé en pleine campagne ou en périphérie. Il faut également s’assurer de l’existence et la capacité d’absorption du marché locatif local et obtenir des garanties locatives d’une enseigne sérieuse ou nationale. Il faut s’assurer qu’à la date d’acquisition du bien historique, les travaux de réhabilitation ne soient pas d’ores et déjà achevés. En pareil cas, l’investisseur ne serait pas éligible à la loi Monuments Historiques. L’existence d’une garantie financière souscrite au bénéfice de l’AFUL, destinée à garantir le financement des travaux portant sur le clos et le couvert, constitue évidemment un plus indispensable. Des consultations ou lettres d’opinion fiscale établies à partir de la notice descriptive des travaux, sont également nécessaires, puisqu’elles permettent de vérifier la déductibilité ou non des travaux de restauration entrepris.