Les organismes collecteurs du 1% logement s’engagent à vous garantir le paiement du loyer et des charges en cas d’impayé du locataire et ce, à hauteur de dix-huit mois de loyers et charges.
La GLI Garantie des loyers impayés est une assurance qui souvent rembourse les loyers et charges impayés, les dégradations, la procédure et les frais de contentieux. La GLI est indispensable pour louer en toute sécurité et en toute sérénité son bien locatif qu’il soit en régime commun ou dans un cadre de défiscalisation comme la loi PINEL.
Attention il existe plusieurs types de contrats GLI pour se protéger des loyers impayés, certains sont plus complets que d’autres et offrent plus de garanties selon la compagnie d’assurance. Certains contrats limitent les garanties en durée et en montant sur l’ensemble des garanties GLI comme : les loyers et charges impayés, les dégradations, la procédure et les frais de contentieux. Le coût de la GLI varie selon les compagnies d’assurance et des garanties, elles se situe aux environs de 3 % et plus avec l’option carence locative. Il est donc possible sur une assurance GLI de souscrire à 5 types de garanties (comprises ou en options) :
– Les loyers impayés : remboursement par l’assureur : des loyers et quand cela est compris, des charges, des taxes dues, des indemnités d’occupation. Attention aux franchises, certains assureurs les prévoient et elles sont en moyenne de 2 mois (à éviter)
– Les dégradations ou (et ) détérioration : c’est lors de l’état des lieux de sortie que l’on constatera ces dégradations qui ne sont pas couverte complètement par un dépôt de garantie (qui se limite aujourd’hui à 1 mois de loyer),attention, l’usure normal, traces sur les mur, moquette usée, etc… ne sont pas pris en charge.
– Les frais de contentieux : ils comprennent le frais de recouvrement (huissier, avocat) et l’expulsion du locataire sachant que ces actions sont menées par l’assureur et permet au propriétaire de ne pas être pollué par toutes ces démarches contentieuses.
– Les pertes de location suite à détérioration.
– Une protection juridique dans le cadre du bail.
L’assurance pourra ne pas prendre un litige en charge si 1 des clauses de solvabilité ne sont pas remplis (ou mal vérifiés) ou que le bail ne respecte pas la législation en vigueur, dans presque tous les cas, il y aura la déchéance du contrat GLI.
Conseil : il est possible de faire une pré-visite avant d’établir l’état des lieux de sortie définitif, en cas de dégradations importantes constatées, il est préférable de faire intervenir un huissier pour faire cet état des lieux. Nous vous conseillons de ne pas inclure votre PNO dans votre contrat GLI mais de la prendre à part. Si vous confiez votre bien en gestion à un bon professionnel, pour un coût qui peut varier entre 5% et 8% du montant du loyer vous ne vous occupez plus de rien, un document vous est envoyé en fin d’année pour faire votre déclaration d’impôt 2044. En résumé, pour être tranquille, il vaut mieux prendre un bon professionnel de la gestion immobilière. . Pour le propriétaire qui voudrait gérer son bien lui-même, il devra être très vigilant sur le dossier du futur locataire qu’il devra sélectionner : locataire solvable, antécédents, montant des revenus, etc.. Pour cela, le propriétaire est en droit de demander un certain nombre de documents justificatifs qu’il devra voir en original : avis d’imposition, contrat de travail ou certificat de non licenciement, fiche de paie, précédentes quittances de loyer… Dans presque tous les cas le montant du loyer ne doit pas dépasser le tiers des revenus du locataires qui doit être en CDI. Dans le cas où le locataire est en CDD certaines compagnie peuvent l’assuré s’il est en salarié de la même entreprise depuis plus de 9mois. Quand un locataire est étudiant il est possible de cumuler une caution (caution solidaire) et une GLI, dans le cas de colocataires il faudra autant de cautions que de locataires. Pour les cas où le locataire n’est pas assurable il y a le dispositif VISALE (anciennement GRL) qui permet d’offrir à des locataires un logement et un propriétaire d’être assuré.
Attention : en cas d’impayé et quand votre assureur vous rembourse, vous devez absolument reversez à la compagnie d’assurance les sommes que le locataire pourrait vous verser pour rattraper son retard de loyer. Dans tous les cas vous devez notifiez sur la quittance mensuelle du locataire le montant de sa dette totale. Si vous confiez votre bien en gestion à un bon professionnel, pour un coût qui peut varier entre 5% et 8% du montant du loyer vous ne vous occupez plus de rien, un document vous est envoyé en fin d’année pour faire votre déclaration d’impôt 2044. En résumé, pour être tranquille, il vaut mieux prendre un bon professionnel de la gestion immobilière.
Conseils : Il est parfois plus simple de donner son bien en gestion à un professionnel, certain proposant des frais de gestion bas (5%) et couvrant le bien avec un maximum de garanties. De plus aujourd’hui il est difficile de voir si les documents fournis sont des originaux ou des documents falsifiés. Que ce soit en régime commun ou pour un investissement type PINEL, LMNP, vous n’avez pas le droit de cumuler une GLI et une caution solidaire sauf pour un étudiant. Attention le coût d’un sinistre mal géré par un particulier (et c’est souvent le cas), date : de la déclaration de sinistre auprès de l’assureur, du premier courrier de relance, de la mise en demeure. Si vous confiez votre bien en gestion à un bon professionnel, pour un coût qui peut varier entre 5% et 8% du montant du loyer vous ne vous occupez plus de rien, un document vous est envoyé en fin d’année pour faire votre déclaration d’impôt 2044. En résumé, pour être tranquille, il vaut mieux prendre un bon professionnel de la gestion immobilière.
Préconisation : Faite attention au dossier de vos future locataires, vous devez les voir de visu, dans le cadre d’un couple il faut rencontrer les deux, vérifiez la véracité des documents, etc.. Vous avez l’obligation de souscrire une PNO. Ne stockez pas des baux, faites attention à certains baux périmés même vendu dans le commerce, en effet, il faut absolument que le contrat de bail soit conforme à la législation en vigueur. (une référence : édition Tissot) Méfiez-vous des baux personnalisés ou fait directement par une société. Si vous confiez votre bien en gestion à un bon professionnel, pour un coût qui peut varier entre 5% et 8% du montant du loyer vous ne vous occupez plus de rien, un document vous est envoyé en fin d’année pour faire votre déclaration d’impôt 2044. En résumé, pour être tranquille, il vaut mieux prendre un bon professionnel de la gestion immobilière. Il vaut mieux prendre un bon professionnel de la gestion immobilière.