Après la guerre, la France était confrontée à une grave crise du logement et c’est dans ce contexte que la loi du 1er septembre 1948 a été votée. Elle a créé une protection renforcée du locataire en lui conférant un droit au maintien dans les lieux et en le faisant bénéficier d’un loyer réglementé. Cette loi est aujourd’hui en voie d’extinction et a vocation à disparaître.
Quels logements sont concernés ?
La loi de 1948 est applicable au baux portant sur des locaux d’habitation ou des locaux à usage professionnel, construits avant le 1er septembre 1948 dont le bail a été signé avant le 23 décembre 1986. Depuis cette date, plus aucune location ne peut entrer dans le champ d’application de la loi du 1er septembre 1948 (sauf ceux classés en catégorie IV). De plus, la loi de 1948 s’applique exclusivement à Paris et dans les communes se situant dans un rayon de 50 km.
Catégorie de logement
Le décret N° 48-1881 du 10 décembre 1948 définit un classement des locaux en cinq catégories en fonction de différents critères tenant essentiellement à la qualité de la construction, au confort et à l’équipement des logements. C’est en faisant réaliser un décompte de surface corrigée que l’on peut connaître la catégorie de son logement (voir ci-après). Les catégories sont :
– Les locaux de catégorie exceptionnelle ou de luxe ;
– Les locaux de catégorie I ;
– Les locaux de catégorie II (comprenant trois sous-catégories : IIA, IIB et IIC) ;
– Les locaux de catégorie III (comprenant deux sous-catégories :IIIA et IIIB) ;
– Les locaux de catégorie IV qui ne présentent pas les conditions élémentaires d’habitabilité.
A savoir : Les locaux de catégorie de luxe I ne sont plus soumis à la loi de 1948 depuis 1967.
Un loyer dérisoire
Le loyer est calculé à partir de critères objectifs à savoir : la catégorie des locaux et de la surface. La surface est ensuite corrigée en fonction des éléments de confort, de l’état d’entretien de l’immeuble, de son exposition et de son ensoleillement.
Comment se calcule la surface corrigée ?
Le calcul de la surface corrigée est assez complexe. Ce sont généralement les géomètres experts qui sont qualifiés pour le calcul. Les critères sont les suivants :
– on mesure la surface de chacune des pièces et des annexes ;
– on affecte à ces surfaces un coefficient en fonction de la catégorie de chacune des pièces, de leur éclairement et de leur ensoleillement ;
– on ajoute des mètres carrés pour chacun des éléments de confort. Chaque élément de confort est converti en superficie supplémentaire.
On totalise ce premier résultat. Enfin on affecte des coefficients d’entretien et de situation de l’immeuble. Le résultat de ce calcul est appelé surface corrigée du local. Important : La catégorie du logement est inscrite sur la première page du décompte de surface corrigée, en haut et à gauche.
Un droit au maintien dans les lieux jusqu’à la loi ENL (engagement national pour le logement), il existait une transmission automatique du bail aux héritiers, en cas de décès du titulaire du bail. Depuis cette date, le contrat de bail est résilié de plein droit par le décès du locataire. Seuls les bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux peuvent bénéficier du bail, à savoir :
– Le conjoint ;
– Le partenaire de Pacs ;
– Les enfants mineurs jusqu’à leur majorité ;
– Ainsi que les ascendants et les personnes handicapées lorsqu’ils vivaient effectivement avec l’occupant de bonne foi depuis plus d’un an.