La VEFA est l’abréviation d’une Vente d’un logement en l’Etat Futur d’Achèvement. La VEFA est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. C’est le cas d’acquisitions dans le neuf : Pinel, LMP, LMNP, démembrement, etc.
Le vendeur, le plus souvent un promoteur s’engage à livrer à un acheteur le bien dès que les travaux de construction sont terminés. Cet acte de vente comme toute acquisition immobilière doit être réalisé et signé chez un notaire.
L’acheteur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction (un planning doit lui être fourni par le vendeur). Le promoteur vendeur s’engage à lui livrer le logement dès que les travaux de construction seront achevés. Le contrat de vente doit indiquer les coordonnées du promoteur-vendeur et de l’acheteur.
Le vendeur a l’obligation de fournir à l’acheteur plusieurs garanties pour prévoir un défaillance :
- La GFR : garantie financière de remboursement
- La GFA : garantie financière d’achèvement des travaux.
Cette défaillance est le plus souvent due à une insuffisance de trésorerie nécessaire à l’achèvement de l’immeuble.
Le contrat d’une vente en VEFA doit indiquer obligatoirement certaines informations :
- L’adresse du logement
- Le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes : terrasse, parking, loggia, etc
- La situation du logement dans l’immeuble ou dans un ensemble immobilier, étage, etc…
- La description des travaux que l’acheteur a décidé d’exécuter lorsque la vente est précédée d’un contrat préliminaire de vente : travaux de finition des murs intérieurs (carrelage ou autre), de revêtement, d’installation d’équipements de chauffage, de sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir
Des documents doivent être obligatoirement annexés au contrat de vente :
- Règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété
- Attestation de l’assurance dommages-ouvrage souscrite à l’ouverture du chantier
- Plan côté et notice indiquant les éléments d’équipement propres au logement
- Plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de l’ensemble immobilier (plan de masse), leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux lorsque le logement se situe dans cette ensemble immobilier
- État des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit
Un contrat de vente doit obligatoirement indiquer :
- Le délai de livraison et les pénalités en cas de retard
- Le prix de la vente et les conditions de révision du montant
- Le planning de l’échelonnement du montant des travaux
- Les conditions suspensives (obtention d’un prêt, etc..)
- Les conditions du droit de réflexion
En France, un contrat de vente doit être obligatoirement réalisé et signé avec un notaire. C’est lui qui doit assurer la publicité foncière en publiant l’acte de vente au Service des hypothèques.
Dans un premier temps, c’est le notaire qui garde un original appelé la minute, qui est un document original rédigé par : un notaire, un huissier de justice, un tribunal civil, un tribunal administratif, etc.. . C’est aussi lui qui doit en remettre une copie à l’acquéreur en main propre ou lui envoyé en RAR.
Un acheteur a un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur son engagement si il n’a pas signé de contrat de réservation (ce qui est très peu fréquent) .
Le prix de vente dans le cadre d’une vente en VEFA doit être échelonner suivant l’avancement des travaux. Un échéancier dans le contrat de vente indique en pourcentage du prix de la vente les versements maximums à réglés à chaque étapes :
- Lorsque les fondations sont achevées : 35%
- Quand le logement est mis hors d’eau : 70%
- A l’achèvement de l’immeuble : 95%
- A la livraison si il n’y a pas de réserve : 5%
Source : https://www.service-public.fr